신탁부동산 임대차의 위험성 가급적 임차하지 않는 편이 낫다

얼마 전 지인 분께서 급하게 임대할 주택을 구하다가 마땅한 것이 나와서 덜 컥 계약금부터 넣고 보니 해당 부동산이 신탁이 되어져 있다고 합니다.

등기부를 확인해 보니 저당권 설정이 된 것도 없고 그래 보인다고 하더군요.
보통은 신탁등기가 되어 진 것이라면 담보신탁인 경우가 가장 많을 것으로 여겨 집니다. 

신탁관련 해서는 종류도 몇 가지가 있고 용어도 어렵고 하니 어려운 용어를 배제하고 간단하게 담보신탁에 대해서만 아주 쉽게 설명 드려 보자면...

아주 쉽게 말해서 담보신탁이라고 하는 것이...

돈 빌려주면 일단은 부동산 소유권 넘겨 줄 게입니다.

결국 돈 빌리고 소유권은 신탁회사로 넘어가 있으니 해당 부동산에 근저당이니 뭐니 설정을 따로 할 필요가 없어서 등기부는 깨끗해 보이나 ‘신탁원부’라는 것을 확인해 보지 않는 이상은 어떤 상태인지를 알 수가 없다는 것입니다.

신탁부동산은 소유권이 법률상으로는 신탁회사에 있는 것으로 봐야 합니다.
따라서 돈 빌린 사람이 마음대로 주인 행세를 하면서 임대를 놓거나 해서는 안 되는 것이 대부분입니다.

대법원 판례중 일부를 하나 살펴 보겠습니다.
[대법원 2002. 4. 12., 선고, 2000다70460, 판결]
부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며...

상식적으로 상각해 봐도 돈 빌려주고 소유권을 넘겨 받아 놨는데 느닷없이 몰래 임차인이 들어와서 보증금에 대한 대항력까지 갖춰버린다면 돈 빌려준 사람 입장에서는 당연히 안 되는 것이겠죠?
따라서 이런 경우라면 임차인은 대항력을 인정받지 못해  보증금을 보호 받지 못하게 될 가능성이 크다는 것입니다.

결국 신탁부동산의 대부분은 소유권을 가지고 있는 신탁회사의 허락을 받아야 합니다.

그런데 왜 이런 신탁등기를 하는 것일까요?
여러 가지 목적이 있을 수가 있는데요.
한 두 가지를 살펴보자면 부동산신탁은 신탁회사가 보증을 서주는 형태기 때문에 은행 대출을 더 많이 받을 목적으로 활용 될 수도 있고 때로는 자신의 재산을 신탁회사에 맡겨 압류 가압류 등을 피할 회피할 목적 등으로 활용 될 수도 있습니다.

신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

따라서 신탁을 맡긴 사람의 재정상태가 그리 좋지 않을 가능성도 상대적으로 클 수 있다는 것입니다.

신탁부동산의 경우 계약시 등기부 뿐만 아니라 신탁원부도 확인해야 하고, 신탁회사 동의도 받아야할 수도 있고 계약은 누구명의로 해야 하며 보증금은 또 어디로 입금해야 법률상 안전한 것이며 등등 법률적인 확실한 대항력을 갖추기 위해서는 검토해야 할 것들이 많다보니 보통 공인중개사들도 중개를 꺼려 합니다.

결론적으로 가급적 신탁부동산인 경우 스스로 풍부한 법률적 지식을 갖추고 있어서 100% 안심할 수 있다고 확인이 되는 경우가 아니라면 임대차 계약은 가급적 하지 않는 것이 현명한 방법이지 않을까 합니다.