경매 권리분석 및 경매 세입자 보호여부에 대한 이해

부동산 경매라고 하는 것은 여러가지 절차를 알고 있는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것이 바로 경매 권리분석 이라고 하는 것입니다. 물건에 대한 경매 권리분석을 잘하느냐 못하느냐에 따라서 모든 것이 판가름이 날 정도 이니까요.

그런데 이 경매 권리분석이라고 하는 것을 명확하게 이해를 하기 위해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 가등기담보등에 관한 법률을 어느 정도는 알고 있어야지만 하기에 이번 내용에 대해서는 관련 지식이 없다면 이해가 다소 어려울 수도 있을 듯 합니다.

하지만 최대한 쉽게 설명을 해 보도록 하겠습니다.

아울러 혹여 지금 살고 있는 집이 안타깝게도 경매로 넘어가서 불안에 떨고 있으신 분들의 경우도 있을 듯 합니다.

경매로 인한 세입자 보호 여부에 대한 사항도 추가적으로 설명을 함께 드려 보도록 하겠습니다.

■ 경매 권리분석, 경매 세입자 보호 여부 판단

▷ 경매 권리분석

주변 사람들끼리 흔히들 이런 이야기를 한번쯤은 해 보신 적이 있으실 겁니다.

경매 잘만하면 돈 번다고 하는데...

맞습니다.

잘만 하면 돈을 벌 수는 있습니다. 하지만 그 잘한다고 하는 것이 사실 쉽지는 않다는 것이죠.

일단 대법원 경매사이트를 들어가 보면 건물이나 토지가 반값도 안되는 금액에 낙찰이 되는 경우를 종종 볼 수가 있습니다.

예를 들어 보자면 아래와 같은 경우라 할 수가 있을 겁니다.

최초 감정평가액이 5억 8천만원이 넘는 모 상가가 무려 6번이나 유찰이 되어 있는 사례를 볼 수가 있습니다.

경매 권리분석을 전혀 모르시는 분들이라면 위와 같은 경우라면 엄청나게 물건이 저렴해 보이니 경매로 낙찰 받아서 사면 엄청나게 돈 버는 것이 아닌가? 부동산 경기가 않좋아서 경매가격이 저렇게 저렴해 진건가? 라고 착각을 할 수도 있을 듯 합니다.

그런 것이 아니고 경매물건에 함부로 낙찰을 받아서는 안되는 분명 무슨 큰 문제가 있다는 것입니다.

(1) 말소기준권리(삭제되는 권리)

이제부터 본격적으로 경매권리 분석을 해 보자면 경매신청으로 인해서 소멸(삭제)되는 권리가 있습니다.

저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시등기

위에서 설명을 한 말소기준권리 이후로 등기가 된 각종 권리들중 유치권, 분묘기지권, 법정지상권과 같은 예외적인 경우를 제외하고는 몽땅 없어진다고 보시면 됩니다.

앞서 언급했던 경매물건을 보니 해당 물건에 대한 당사자들이 엄청나게 많이 얽혀 있더군요.

이 물건에는 아마도 말소기준권리 보다 앞서서 임대차계약을 하고 대항력을 갖추고 있는 임차인이 있기 때문인 것으로 추측을 해 볼 수가 있을 듯 합니다.

이런 경우는 임차인의 보증금을 떠 안고 낙찰을 받야야 하기에 경매가 계속 유찰이 되고 있는 것으로 보여 집니다.

따라서 등기부 등본을 떼 보고 임차인이 대항력을 갖춘일자까지 정확하게 파악한 후에 경매에 참여를 해야 할 것으로 보여 집니다.

사실 위와 같은 경우는 그나마 덜 복잡한 경우라 할 수가 있을 듯 합니다.

(2) 인수되는 권리(말소가 안되는 권리)

유치권, 분묘기지권, 법정지상권은 말소기준등기와 관계없이 낙찰자에게 항상 인수가 됩니다. 즉 낙찰자가 해당 권리자들을 떠안아야 한다는 것입니다.

참고로 유치권은 점유를 함으로서 생기는 권리로 예를 들어서 인테리어 업자가 인테리어 비용을 회수하지 못해서 해당 부동산을 점유하고 있는 경우등을 이야기 해 볼 수가 있을 듯 합니다.

그런데 유치권은 등기로 공시를 하는 것이 아닌 점유에 의한 공시를 하기에 등기부로는 확인이 불가능 한 것이기에 꼼꼼한 현장조사가 필요할 수 있습니다. 

(3) 가등기가 설정이 되어져 있는 경우

이전에 담보가등기 VS 소유권보존을 위한 가등기 구분 에 대한 포스팅을 한 바가 있습니다.

등기부등본만 봐서는 가등기가 채권회수를 목적으로 한 담보가등기인지 아니면 소유권보존을 위한 가등기인지를 구별 할 수가 없습니다. 담보가등기인 경우에는 말소기준권리가 되어서 경매 낙찰시 소멸이 되지만 만약 가등기의 목적이 소유권보존을 위한 것이고 말소기준 권리보다 먼저 설정되어져 있는 것이라면 해당 물건은 낙찰을 받더라도 가등기권자에 의해서 소유권을 잃어버릴수가 있기 때문에 그런 경매물건은 손댓다가는 큰일 날 수도 있습니다.

▷ 경매 세입자 보호에 대한 이해

이전에도 '주택임대차보호법'에 대한 언급을 한 적이 있었는데요.

세입자 분들중 많은 분들이 전입신고와 확정일자에 대한 의미를 잘 모르시는 분들이 많더군요.

두 가지만 받으면 전세보증금을 보호 받을 수가 있을 것이라 착각을 하시는 분들이 의외로 많습니다.

만약 확정일자를 받은 날짜가 앞서 설명드린 말소기준 권리가 설정된 날짜보다도 빠르다고 하면 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 걱정할 필요가 없습니다.

하지만 말소기준 권리보다 날짜가 늦다면 한푼도 돌려 받지 못하고 쫓겨나게 되는 경우도 있습니다.

이제 곧 본격적인 이사철인 만큼 '주택임대차보호법'이 세입자를 무조건 보호해주는 것은 아니라는 것을 꼭 인지하고 계셨으면 합니다.

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경매권리 분석에 대한 이야기를 글로 설명을 하고 관련법을 모르시는 분들이 그걸 이해를 하기는 사실 많이 어렵습니다. 결론적으로 말씀을 드리자면 경매로 쉽게 돈벌 수 있는 것은 아니라는 것 만이라도 알고 계셨으면 한다는 것입니다.