전세보증금인상한도 오해와 계약갱신시 주의해야 할 점

요즘 전세집구하기가 정말로 어려워져 있고 2년이라는 기간이 끝나고 나면 집주인이 보증금을 올려달라고 해서 집없는 설움을 겪으며 어쩔 수 없이 다른 집을 알아 봐야 하는 경우가 생기곤 합니다.

그런데 '주택임대차보호법'이라고 하는 것을 어렴풋이나 알고 있는 분들의 경우 전세보증금인상한도 라고 하는 것이 있다고 하는데 하면서 법적으로 전세보증금인상한도를 규정하고 있는 것이 아닌가 하는 착각을 하시는 분들이 많은 듯 한데요.

주택임대차보호법은 전세보증금인상한도를 규정하고 있기는 하지만 실상은 적용하긴 어렵다는 것을 정확히 이해를 하셔야 합니다.

■ 주택임대차보호법 전세보증금인상한도 규제의 실상과 주의점

▷ 계약기간 내에서만 유효한 전세보증금인상한도

먼저 '주택임대차보호법 시행령' 제8조를 보면 아래와 같이 명시가 되어져 있습니다.

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

즉 보증금에 대해서 5% 이상을 인상하지 못한다 라고 규정을 하고 있으나 이건 어디까지나 계약을 하고 1년이 지난 후에 집주인이 특별한 사정이 있을 때에 요구를 할 수가 있는 것이며 보통 전세계약 기간이 2년이기 때문에 집주인들이 계약기간내에 보증금을 올려달라고 하는 경우는 별로 없습니다.

이러한 규제는 어디까지나 계약기간내에 전세보증금인상한도를 규제하는 법일 뿐  2년이라는 계약기간이 만료가 되면 10%를 올리든 20%를 올리든 간에 그건 집주인 마음데로라는 것입니다.

안올려 주면 집주인이 기존 세입자를 나가라고 하고 새롭게 세입자를 다시 받으면 되는 것이니까요.

따라서 현재 주택임대차보호법에 명시가 된 전세보증금인상한도는 대부분의 세입자들에게 별다른 해당 사항이 없다는 것을 염두해 두셔야 합니다.

▷ 전세계약 갱신시 주의해야 할 것은?

집주인이 보증금을 올려달라고 했을 경우 마땅히 이사를 할 곳도 없고 해서 보증금을 올려주고자 할 경우에는 반드시 두가지를 꼭 기억해 두셔야 합니다.

(1) 등기부등본 다시 확인하기

만약 집주인이 말도 안되게 보증금을 많이 올려달라고 요구를 할 경우에는 의심을 해 보셔야 합니다. 집주인의 개인적인 채무변제에 그 돈을 활용하려고 하는 경우도 많을 테니까요.

일단 전세금을 올려달라고 할 경우 가장 먼저 해야 할 일이 현재 살고 있는 집의 등기부 등본을 다시 한번 확인을 해 보셔야 합니다.

등기부 등본을 확인해 보니 A라는 은행이 근저당 설정을 해 놨다고 할 경우에는 전세보증금인상한도를 생각해 보셔야 합니다. 은행의 근저당설정 금액과 전체의 앞으로 올려줄 금액까지를 생각하셔서 전체의 전세보증금과 은행채권최고액이 현재 집값의 70%를 넘어갈 경우에는 집에 문제가 생길 경우 보증금을 다 돌려 받지 못할 경우가 발생 되기 때문에 집주인과 전세보증금인상 한도를 조절하셔야 합니다.

아울러 해당 집에 근저당 설정이 너무 많이 되어져 있는 경우라면 한푼도 안올려 주셔도 됩니다.

그런 집은 오히려 세입자가 그대로 살아주는 것이 집주인 입장에서는 고마운 것이기 때문입니다. 그런 집은 집주인이 다시 전세로 내놔도 위험부담을 안고 비싼 임대료를 내고 들어올 세입자는 없으니까요.

(2) 계약서 작성시 유의 사항과 확정일자 다시 받기

만약 전세보증금을 올려 주게 될 경우라면 계약서를 작성할 때에도 정말로 주의를 하셔야 합니다.

계약서를 처음부터 다시 쓰는 것은 절대로 금물 입니다.

기존 계약서를 폐기하고 계약서를 새로 작성하게 될 경우 전체 보증금에 대한 확정일자를 다시 받게 되는 결과를 초래하게 됩니다.

예를 들어서 여러분이 처음으로 입주를 하여 전입신고와 확정일자를 받은 날짜가 2013년 1월 1일 이였는데 2014년 1월 1일 은행이 그 집에 근저당 설정을 해 놨다고 가정을 해 보겠습니다.

그런데 2015년 1월 1일 새로 계약서를 작성을 하여 다시 확정일자를 받게 되면 은행보다 보증금을 돌려받을 수 있는 순위가 밀려 버리게 된다는 것이죠.

따라서 기존의 계약서는 그대로 두고 보증금을 올려주는 증액분에 대해서만 계약서를 새로 작성하고 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아서 기존의 계약서와 함께 보관을 해 두셔야 합니다.

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이상 전세보증금인상한도에 대한 오해와 계약갱신시 주의해야 할 사항들을 살펴 보았습니다. 위 사항은 세입자가 알아 둬야 할 필수 사항이므로 꼭 알아 두셔서 피해를 보는 일이 없도록 하셔야 할 것입니다.