매도인의 고지의무(Disclosure)와 매수인의 하자 점검(Home Inspection)으로 보는 미국 부동산 거래 절차

한국 부동산 중개거래를 함에 있어서 고객들이 갖는 큰 불만이 바로 매물에 대한 하자가 아닐까 합니다.

그 이유는, 매도인도, 매수인도, 심지어 공인중개사도 주택하자에 대해서는 비전문가들 입니다.

그런데 그런 중대한 부분을 상호 육안으로 확인하고 체크 하여 대충 계약을 하게 되면 분쟁의 위험이 클 수 밖에는 없습니다.

고객들도 항상 하는 소리가 부동산에서 계약서 달랑 하나 써 주고 엄청난 수수료를 받아간다고 말을 합니다.

고객입장에서 본다면 당연히 그런 소리가 나올만 합니다.

문제가 생기면 손해를 감수하던지 아니면 소송으로 가던지 하는 방법 밖에는 없으니 말입니다.

그런데 선진화 된 미국부동산의 경우에는 어떨까요?

하자에 대해서 그 책임소재가 정말 명확하고 잘 정리가 되어져 있다는 생각이 듭니다.

물론 이런 서비스 때문일지 몰라도 중개수수료는 한국의 10배가까이가 되기는 합니다.

그럼에도 불구하고 어떤 절차를 통해서 하자 분쟁을 막는지 살펴볼 필요가 있습니다.

미국 부동산 거래, 어떻게 하자 분쟁을 줄일까요?
한국에서는 부동산 계약 후 “하자가 발견되어 분쟁이 생겼다”는 이야기를 종종 듣습니다.
하지만 미국에서는 이 문제를 해결하기 위한 두 가지 중요한 시스템이 있습니다:

1️⃣ 매도인의 고지의무 (Disclosure Law)
2️⃣ 매수인의 하자 점검 권한 (Home Inspection)
이 두 가지 시스템은 단순한 절차가 아니라, 신뢰 기반의 거래 문화를 만들고 있습니다.

📝 매도인의 고지의무란?
미국에선 매도인이 집을 팔기 전에, **알고 있는 모든 문제점(하자)**을 문서로 작성해야 합니다.
이를 ‘Disclosure Statement’라고 하며, 대표적으로 다음 항목을 고지합니다:

지붕, 배관, 전기, 결로, 곰팡이, 해충 이력
고장났던 보일러나 수리한 내역
구조적 문제, 소음, 인근 환경 문제

❗ 숨기거나 거짓으로 기재할 경우, 민사소송이나 계약 무효 사유가 될 수 있습니다.

🧰 매수인의 하자 점검, Home Inspection
매수인은 계약 체결 후 일정 기간 내에 **전문 주택 검사인(Home Inspector)**을 고용해
건물의 구조, 설비, 전기, 배관 등 모든 부분을 점검합니다.

🔍 검사 후에는 상세한 리포트가 제공되며,
이를 바탕으로 매수인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다:

🛠️ 수리 요청
💰 가격 인하 또는 크레딧 요청
❌ 계약 철회 (Inspection Contingency 덕분에 위약금 없음)


✅ 결론
미국은 매도인과 매수인의 권한과 책임을 균형 있게 배분하며, 하자 분쟁을 사전에 방지하는 구조를 갖추고 있습니다.
한국도 이러한 시스템을 도입한다면, 더욱 투명하고 신뢰받는 부동산 문화로 발전할 수 있지 않을까요?