토지시장 전망 각종 규제로 인해 가격 하락할까?

지난 LH사태로 인한 각종 규제발표와 이에 따른 농지법이 개정되어 농지에 대한 취득절차 및 보유관리 등이 강화가 되었습니다.

아울러 비사업용 토지에 대한 양도소득세가 대폭강화 될 예정이라 많은 분들이 가장 많이 하시는 질문이 딱 한가지가 있습니다.

토지 보유자 혹은 매수 예정자 공통으로 하시는 질문이 땅값이 어떻게 될 것이냐 입니다.
특히나 농어촌지역의 농지가격이 대 폭락할까에 대한 질문이 많습니다.
참으로 답변 드리기가 어려운 질문이긴 합니다.

우선 결론부터 말씀 드리자면 거래량은 확실히 줄 것으로 보여지나 토지시전 전망을 해 보자면 가격변동은 크게 없을 것이라 조심스레 예상을 해 봅니다.
통계자료를 통해서 토지시장의 거래 추이를 살펴보면 앞으로의 전망이 어느 정도는 예상이 될 것이라 여겨 집니다.
다만 본 내용은 객관적인 통계자료에 개인적 의견이 반영된 것이니 만큼 다른 의견도 충분히 있을 수가 있다는 점 양해 바랍니다.

1. 전국 토지거래 현황(단위 : 필지수)
 최근 5년간 매년 7월 전국 토지거래 현황을 살펴보자면 전년대비 해서는 7%가 감소하였고 5년전 대비해서는 3%정도가 감소를 하였습니다.
확실히 각종 규제 발표 등으로 인한 영향은 받긴 한 것으로 여겨 집니다.

2. 용도지역별 필지거래 현황(단위 : 필지수)
 이번에는 세분하여 용도지역벌 토지거래 현황을 살펴보겠습니다.
아무래도 농지가 대부분인 농림지역의 토지거래 현황을 살펴보자면 전년대비 15%가량 감소를 하였고 5년전 대비해서는 6%가량 거래필지 건수가 감소를 하여 전국평균의 두 배이상 감소율을 보이고 있는 것으로 확인이 되고 있습니다.

3. 지목별 필지거래 현황(단위 : 필지수)
이번에는 지목별 필지거래 현황 중에서 농지에 해당이 되는 전,답의 필지거래 현황을 살펴보자면 ‘전’의 경우 오히려 거래건수가 전년과 5년전 대비해서 증가한 것을 확일 할 수가 있었으나 답의 경우에는 전체토지거래 감소율과 비슷한 것으로 확인이 되었습니다.
즉 앞서 확인해 봤던 것처럼 지목보다는 용도지역에 따라 거래량에 더 큰 영향을 받고 있는 것으로 확인이 되고 있습니다.

4. 전라 경상권 군단위 필지거래 현황(단위 : 필지수)
이번에는 아무래도 농지거래가 많을 것으로 여겨지는 수도권가 가장 거리가 먼 전라 경상권의 군단위 토지거래 현황 입니다.
전년대비 거래건수는 전북지역이 20%이상 크게 감소를 한 것을 제외하면 대체로 전국평균과 유사한 것으로 확인이 되고 있습니다.
반면 5년전 대비 거래건수는 전남지역을 제외하면 10% 이상 크게 하락을 한 것으로 확인되고 있습니다.
추측 컨데 현재에 비해 5년~6년 전에는 귀농귀촌 바람이 크게 불어서 농어촌 지역의 토지거래가 활발했으나 현재는 그 열기가 많이 식어서 그런 것으로 보여 집니다.

5. 농어촌지역 토지 대 폭락할까?
가장 많이들 궁금해 하시는 것이 3.29 부동산대책에 따라서 토지시장 전망을 추측해 볼 때 농지 가격이 대 폭락하지 않을까 하는 것 입니다.
  
결론적으로 말씀 드리자면 그렇지 않은 모습입니다.
2020년 8월 지수를 100으로 놓고 본 농지가격지수 변동현황을 확인해 보자면 전국적으로 농지가격지수는 현재까지도 꾸준히 상승세를 이어가고 있는 모습입니다.
즉 거래량감소가 가격하락으로는 이어지고 있지는 않고 있다는 것입니다.

이유를 생각해 보자면 
주택이야 당장 거주를 해야 하는 경우가 많기 때문에 은행에서 빚을 내서라도 구입을 해야 하는 경우가 많지만, 
현업에 종사를 하면서 느낀 것은 토지를 구매하러 오신 분들의 경우 주택과는 달리 토지개발을 하거나 실제 농업에 종사하시는 농민분들 같은 특별한 경우를 제외하고는 충분한 여유자금으로 구입을 하시는 경우가 대부분 이라는 것입니다.

즉 아무래도 여유롭다 보니 내가 구입한 금액 이하로는 그냥 안 팔고 말겠다 여기고 규제가 심할 경우 오히려 매물을 잠궈 버릴 가능성이 크다는 것이죠.
그렇다고 해서 원래부터 거래량이 그리 많지 않았던 지방 농어촌지역이 토지매물 잠김 현상으로 인해 가격이 급등하거나 하는 경우는 없을 것이라 생각합니다.
다만 예상과 달리 토지가격이 폭락을 하거나 하는 경우도 없을 것이라 조심스럽게 예상을 해 봅니다.
토지거래에 참고 하시기 바랍니다.