세입자있는 주택 거래시 계약갱신청구권 행사여부 확인서류 어떤 것들을 챙겨보면 좋을까?

개정된 주택임대차 보호법으로 인해서 임차인 즉 세입자가 있는 주택을 거래할 경우 부동산중개를 하는 곳에서는 반드시 확인해 줘야 할 사항이 있습니다.

바로 세입자의 계약갱신요구권 행사여부에 관한 것입니다.

중개사무소를 통하지 않고 직거래를 하는 경우라 해도 반드시 계약갱신요구권 행사여부는 당연히 꼼꼼하게 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

계약갱신요구권 행사여부를 확인하지 않고 거래를 진행할 경우 새로 집을 구입하는 사람이 입주를 하려면 자칫 최소 2년 이상을 기다려야 하는 위험한 상황이 발생 할 수도 있으니까요.

올해부터 시행되는 공인중개사법 시행규칙에는 개업공인중개사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 건물을 거래하여 중개대상물 확인설명을 할때는 의무적으로 계액갱신여부를 설명하도록 되어져 있습니다.

따라서 개업공인중개사는 계약갱신요구권 행사여부에 대한 자료제출을 임대인으로 부터 요구를 할 수가 있습니다.

아래는 2021년 1월 12일 개정된 주거용건축물 중개대상물 확인설명서 법정서식 일부 입니다.

확인설명서 작성방법의 설명란에는 이런 내용이 있습니다.

그렇다면 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 것으로 어떤 서류를 받아 두는 것이 좋을까요?

현재로서는 어떠한 서류들을 챙겨야 하는지 구체적으로 명시된 것이 없기 때문에 일선에서도 우왕좌왕 하는 듯 합니다.
따라서 다음과 같은 서류들 챙겨 두는 것이 어떨까 하는 생각을 해 보게 됩니다.

첫째 전입세대 열람원
매도자로부터 전입세대 열람원을 발급받아 실제 전입세대가 누가 있는지를 확인하는 것입니다.
매매계약서를 가지고 매수자가 직접 전입세대열람을 해 보실 수도 있습니다.

둘째 기존 임대차계약서 사본
당연히 확인된 전입세대 열람원에 따라 기존 임대차 계약이 누구와 얼마의 보증금으로 체결이 되어 있느냐를 재차 확인해 봐야 겠죠.

셋째 임차인(세입자)이 직접 작성한 계약갱신요구권 행사여부 확인서
계약갱신요구권 행사여부는 임대인의 권리가 아니라 임차인의 권리이므로 임차인의 명확한 의사표시를 확인할 수 있는 부분이 있어야 한다는 것입니다.

임대인이 단순히 확인한 내용만 믿고 계약을 했다가 임차인이 그런말 한 적 없다고 하면 큰 낭패를 볼 수가 있기 때문에 계약갱신요구권 행사여부는 반드시 임차인의 확인된 서명을 받아야 할 것으로 판단이 됩니다.

단순히 매도자의 말만 믿고 계약을 했다가 임차인이 난 그런 얘기 한 적이 없다 하고 계약갱신요구를 한다면 정말 큰일이 아닐 수가 없을 듯 합니다.

매도자와 명확히 계약갱신에 대한 합의를 했다는 것을 입증할 자료가 없다면 기존 세입자를 나가게 할 방법은 법적으로 없을 테니까요.

따라서 계약갱신요구권 행사 여부 확인서는 임차인의 인적사항과 연락처 그리고 계약갱신여부에 관한 사항에 대해서 임차인의 자필서명 또는 인감날인이 포함이 되어야 할 것으로 판단 됩니다.

이왕이면  인감날인과 세입자 본인이 직접 발행한 인감증명서하나를 계약갱신요구권 행사확인용으로 발급받아 첨부를 하면 확실할 듯 합니다.
그리고 임차인의 신분증 사본도 첨부가 함께 되어야 겠죠.

물론 이 조차도 100% 확실히 안전하다 할 수 없으나 계약갱신요구권 행사로 인한 불미스런 분쟁을 막을 수 있는 최선의 조치가 되지 않을까 하는 생각을 해 보게 됩니다.

 

본 내용은 유튜브 명가부동산TV를 통해서 편하게 영상으로 보실 수가 있습니다.

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세입자가 있는 주택거래시 계약갱신요구로 인한 불미스런 일이 발생하지 않도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.