부동산계약시 각종 비품과 시설물을 함께 매각하는 경우 실거래가 신고금액은 어떻게 해야 좋을까?

시골집, 전원주택을 매도하는 경우 대부분 등기부상의 토지와 건물만 매도를 하는 것이 아닌 소형 콘테이너 및 각종 시설물과 도구 등을 함께 덤으로 매각을 하는 경우가 대부분 입니다.
심지어 TV, 냉장고, 세탁기 등 일상 가재도구들을 한꺼번에 주시는 분들도 계시더군요.

그런데 문제는 계약서 입니다.
아마도 부동산 계약서에 이런 시설물들을 모두 포함하여 포괄적인 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 대부분 입니다.
그리고 부동산 거래신고도 그냥 포괄적인 그 금액으로 해 버리는 것이죠.

이렇게 되면 매도자가 양소득도세 비과세에 해당하는 1세대 1주택자가 아닐 경우 본의 아니게 양도소득세를 좀더 내는 경우가 발생하게 되고 심지어 과표구간이 달라져서 양도소득세를 훨씬 더 많이 내야 하는 경우가 발생할 수도 있게 됩니다.

일단 대구고등법원의 판례 하나를 발췌해서 읽어 드리도록 하겠습니다.

 

대구고법 판례 일부

부동산거래신고법에 의하면, ‘부동산’이란 토지 또는 건축물이고 ‘부동 산등’이란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리이며, 거래당사자는 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 그 권리의 대상인 부동산 등의 소재지를 관할 하는 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매목적물은 이 사건 부동산과 이 사건 설비인데, 이 사건 설비는 부동산이 아니라 동산이므로 부동산거래신고법 제3조 소정의 신고대상이 아니라고 할 것이니, 원고와 피고는 부동산거래신고법에 의하여 거래가격을 신고함에 있어서 이 사건 매매대금 중 이 사건 설비대금을 제외한 나머지 즉 이 사건 부동산의 대금만을 신고할 의무가 있다.

판례를 보니 감이 좀 오셨으리라 여겨 집니다.

 

통상 부동산이라고 하는 것은  토지와 그것에 정착된 건물 등, 다른 곳으로 옮길 수 없는 재산을 의미합니다.
즉 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 부동산실거래가 신고 대상이며 이동이 가능한 각종 설비 등은 부동산거래 신고대상이 아니라는 것입니다.

따라서 부동산 거래시 매도자와 매수자는 상호 협의 하여 적정한 부동산 가격을 정하고 부동산이 아닌 이동이 가능한 각종 설비나 제품 등에 대해서는 특약을 정하여 별도의 비용을 산정하는 방식으로 계약을 하는 것이 좋습니다.

사실상 사용하던 각종 설비나 도구등을 이익을 남기고 주인이 팔리는 만무하겠죠.
오히려 매도자의 경우 손해를 보고 넘겨주는 각종 시설물들 일테니 이런 것들로 양도차익이 생길 일은 거의 없을 듯 합니다.

따라서 계약서에는 부동산매매가액을 적고 특약사항에 별도로 각종 동산의 시설물 가액을 산정하여 부동산매매 대금과 별도로 주고 받는 것이 양도를 하는 분의 입장에서는 보다 유리할 것이라고 여겨 집니다.

다만 시시대비 부동산거래가액을 지나치게 낮게 잡고 시설물가액을 너무 높여 자칫 다운계약의 소지가 되는 일은 없도록 각별히 주의를 하여야 할 것입니다.

매매거래에 참고 하시기 바랍니다.