세입자 임차인이 있는 주택 매매시 계약갱신요구권 행사여부 꼭 확인하세요.

최근 주택임대차보호법이 일부 개정됨에 따라 계약갱신 요구권이 발생하여 여러 가지로 혼란스러운 일이 많이 발생을 하고 있는 듯 합니다.

임차인이 있는 주택을 매매할 경우 주택임대차보호법 제 3조 ④항에서 임차주택의 양수인(讓受人은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.고 규정을 하고 있습니다.

즉 내가 어떤 주택을 매입할 때 세입자가 있을 경우 전 주인과의 임대차계약관계가 나에게로 자동으로 넘어 온다는 것이죠.
현재 개정된 주택임대차보호법에서는 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그렇다면 세입자가 있는 주택을 구입하고자 할 경우 계약갱신요구권에 관하여 적어도 세가지 정도는 체크를 해 보셔야 합니다.

1. 계약갱요구권을 행사 하지 않은 경우

2. 이미 계약갱신을 행사한 경우

3. 매매를 진행하는 도중 계약갱신요구권을 행사하는 경우 

 

세가지 내용을 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 계약갱요구권을 행사 하지 않은 경우 

세입자가 계약갱신요구권 행사를 한번도 안한 경우라면 집주인이 바뀌더라도 계약갱신 요구권 행사를 할 수가 있다는 것입니다.
만약 기존 임대차계약이 1년이 넘게 남아 있는 상황이라면 많게는 3년 이상을 세입자를 못내 보내는 상황이 올 수도 있다는 것이죠.

다만 집주인 또는 집주인의 직계존속ㆍ직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 세입자가 계약갱신요구를 해도 거절을 할 수는 있습니다.
즉 새로운 집주인이 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권을 거절 할 수가 있다는 것이죠.

2. 이미 계약갱신을 행사한 경우

이미 계약갱신을 행사한 경우라면 잔여 계약기간 만큼 세입자가 살고 나갈 수 있도록 기다려 주는 것 외에는 방법이 없습니다.
따라서 계약갱신 후 남은 기간이 얼마나 되는 지를 꼼꼼히 살펴 봐야 겠죠.

3. 매매를 진행하는 도중 계약갱신요구권을 행사하는 경우

이 경우가 예측할 수 없는 가장 큰 문제라 여겨 집니다.
현재는 세입자가 계약갱신요구권을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 할 수 있도록 되어져 있습니다.
그리고 2020년 12월 10일부터 시행되는 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 규정을 하고 있습니다.

그런데 문제는 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간에 매매를 진행하게 된다면 커다란 변수가 발생을 할 수도 있다는 것입니다.

만약 세입자가 살고 있는 주택의 매각이 완료가 되지 않은 상태
즉 새로운 집주인에게 소유권이 완전히 넘어 오지 않은 상태에서 세입자가 계약갱신을 요구하게 되면 어떻게 될까요?
세입자는 일단은 등기상 집주인에게 계약갱신요구를 행사하면 됩니다.

앞서 말씀 드린 바와 같이 집주인 또는 집주인의 직계존속ㆍ직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 세입자가 계약갱신요구를 해도 거절을 할 수는 있다고 하였습니다.

그런데 아직 소유권이 새로운 주인에게 넘어가지 않은 상황이고
기존 집주인은 집에 들어가 살려고 하는 것이 아니라 집을 팔고 있는 상황이니 계약갱신 요구를 받아 들여줘야 한다는 것이죠.

따라서 새로운 집주인은 졸지에 2년 가까이 그 집에서 들어가서 살 수 없는 상황이 벌어 질 수도 있다는 것입니다.

따라서 임대차계약 만료 6개월 이전에 매매계약을 완료하여야 하는 것이 비교적 안전한 방법 일 것이라 여겨 집니다.

참고로 최근 각 지자체에도 이와 유사한 민원이 많이 발생하여 주의를 요하고 있는 상황인 것으로 보여 집니다.
세입자가 거주하고 있는 주택 매매시에는 반드시 계약갱신요구권의 행사 여부를 짚어 보시기 바랍니다.