전입신고 확정일자 등 주택임대차 보호법에 대한 오해

이제 추운날이 지나고 곧 봄이 오면 많은 분들이 이사를 하시게 될 듯 합니다.

내집 장만의 꿈을 꾸고 있지만 만만치 않은 집값에 부득이 하게 주택을 임대하여 지내시는 분들이 많으실 겁니다.

하지만 만만치 않은 전세금을 날리고 길바닥에 나 앉게 되는 경우가 종종 발생을 하고 있죠.

그럴 수 밖에 없는 것이 워낙에 전세매물이 없다 보니 위험한 깡통전세 집에 들어 갔다가 낭패를 보시는 분들이 계신데 그 중에서도 주택임대차 보호법을 잘 못 이해를 하는 바람에 벌어 지는 경우도 많은 듯 합니다.

소위 말하는 전입신고 하고 확정일자만 받으면 전세금을 보호받을 수가 있다고 지금도 착각을 하고 계신 분들이 있을 듯 한데요. 절대로 아니라는 것을 미리 말씀 드립니다.

■ 전입신고, 확정일자로 전세금 무조건 보호 받지 못한다

▷ 전입신고만으로 보호를 받게 되는 경우

아래의 경우는 전입신고만 해 두더라도 혹시 집이 경매로 넘어가게 되면 확정일자와 채권순위에 상관없이 법에서 규정한 한도 내에서 보증금의 일부를 보장을 받을 수가 있습니다. 

(1) 최우선 변제권의 보증금 범위

일단 전입신고만으로도 전세금의 일부를 보호를 받을 수가 있는 범위는 다음과 같습니다.

여러분들이 전입할 곳의 전세보증금이 아래의 범위를 넘게 되면 최우선적으로 일부 금액을 변제를 받을 수가 없게 됩니다.

1. 서울특별시: 9천500만원 2. '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원 3. 광역시('도권정비계획법' 에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 4천500만원

(2) 최우선 변제 받을 수 있는 최대 금액

1. 서울특별시: 3천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천500만원

▷ 전입신고 + 확정일자를 받은 경우

이때 부터 주택임대차 보호법을 잘 못 이해를 하시는 분들이 생기게 됩니다.

두 가지를 모두 해 두면 전세금을 무조건 보호받을 수 있다고 착각을 하시게 되는 경우가 있는데요.

보호를 받게 되는 경우와 한푼도 못받고 쫓겨 날 수도 있는 경우를 살펴 보겠습니다.

확정일자라고 하는 것은 집주인들이 자기 집을 담보로 하는 전세권 설정을 잘 안해 주기 때문에 '주택임대차 보호법'이라고 하는 특별법을 만들어서 전세보증금에 관하여 우선적으로 돈을 돌려 받을 수 있는 순위를 확정해 두기 위한 것이라 보시면 됩니다.

(1) 경매 등과 상관없이 보호를 받는 경우

만약 내가 현재 시세 2억짜리 집을 전세 1억으로 구해서 들어 갔는데 집이 경매로 넘어 갔다고 가정을 해 보겠습니다. 그리고 해당 주택에 대해서 전입신고+확정일자, 저당권 설정 날짜가 아래와 같이 된 경우를 살펴 보겠습니다.

전입신고 + 확정일자 및 저당권 설정 일자

날짜	구분	전세금, 저당권 설정금액
2015년 1월 1일	전입신고 + 확정일자	전세보증금 1억
2015년 2월 1일	A저당권	5천만원
2015년 3월 1일	B저당권	4천만원
2015년 4월 1일	C저당권	3천만원

이와 같은 경우에는 해당 주택의 경매가 1억에 낙찰이 되든 2억에 낙찰이 되던 간에 나는 신경안쓰고 가만히 있으면 됩니다. 경매가 되어서 집주인이 바뀌더라도 전세계약 기간 동안 그냥 맘 편하게 살다가 새로운 집주인에게 보증금 돌려 받고 나오면 됩니다.

(2) 보호를 받지 못하는 경우

반대로 아래와 같은 경우가 발생이 되면 한푼도 못돌려 받을 수도 있습니다.

전입신고 + 확정일자 및 저당권 설정 일자

날짜	구분	전세금, 저당권 설정금액
2015년 1월 1일	A저당권	5천만원
2015년 2월 1일	B저당권	4천만원
2015년 3월 1일	C저당권	3천만원
2015년 5월 1일	전입신고 + 확정일자	전세보증금 1억

만약 위와 같이 되어 있을 경우에 살던 집이 경매로 넘어가게 되어서 시세 2억짜리 집이 1억 2천만원에 낙찰이 되었다고 가정을 해 보겠습니다.

이럴 경우 저당권 설정날짜의 순서대로  A, B, C 저당권자가 순서대로 돈을 받아가고 나면 남은 돈이 하나도 없을 것이기 때문에 결국 세입자는 한푼도 돌려 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나게 되는 것입니다.

가령 서울에 살았다고 하더라도 보증금이 1억을 넘었기 때문에 무조건 보장을 받게 되는 최우선 변제 조차도 한푼도 받을 수가 없다는 것이죠.

그런데 의외로 많은 분들이 전입신고 확정일자만 받으면 다 되는 줄로 오해를 하고 계시는 분들이 많더군요. 절대로 그렇지 않다는 것을 꼭 명심하시구요.

전세집을 계약할 때에는 게약전 등기부 등본을 확인 하시고 잔금을 치루기 직전에 한번더 등기부 등본을 꼭 확인하여 등기상에 저당권 설정이나 가압류가 걸려 있는 것이 있는지를 꼭 확인 하시기 바랍니다.

등기부등본이 깨끗한 상태에서 여러분이 전입신고와 확정일자를 받아야 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌게 되더라도 무조건 보호를 받게 되는 것이지 그렇지 않은 경우에는 한푼도 못받고 집에서 쫓겨날 수도 있다는 것을 꼭 명심 하시기 바랍니다.

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급한마음에 전세집 구하기 힘들다고 깡통전세 들어가는 일은 없으셨으면 합니다.