시골길 현황도로 사례분석, 지목이 “대”인 토지 무조건 집 지을 수 있나요?

일단 지목이 ‘대’로 되어져 있는 나대지의 경우에는 과거 건축물이 존재하고 있었을 가능성이 큽니다. 그래서 지목이 ‘대’로 되어 있으면 집지을 수 있는 땅 아닌가? 라고 착각을 하는 경우가 더러 있습니다.

토지지목이 ‘대’ 라고 하더라도 무조건 건축인허가가 쉽게 나는 것은 아닙니다.
나중에 건축을 할 경우 지목변경이라는 절차를 하지 않아도 되는 좋은 점도 있으나 건축인허가에 대한 법적인 검토를 받아야 하는 것은 동일 합니다.

실제 사례를 하나 살펴 보도록 하겠습니다.
사진에서 보이는 토지는 지목이 ‘대’인 토지입니다.
로드뷰로 보면 차량 진입도 무난해 보이고 토지 지목도 ‘대’로 되어져 있으니 무난히 건축 인허가를 받을 수 있을 것이라 생각을 할 수도 있습니다.

그런데 이 토지는 문제가 하나가 있습니다.

건축법 제 44조를 살펴 보면 다음과 같은 내용이 있습니다.
제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 

여기와 접한 도로의 경우 4m이상의 도로도 아니고 더군다나 진입로의 일부가 타인토지와 물려 있어 실제 지적도상 진입로 일부 도로는 1m 조금 넘는 곳도 존재한다는 것입니다.

오래전에는 건축법에서 도로에 대한 규정이 제대로 없어 경운기 다닐만한 길에 집 짓고 살고 그랬는데 지금은 그런 집 허물고 다시 건축하려면 도로 때문에 허가가 나지 않을 수도 있다는 것입니다.

결국 타인토지의 일부를 도로 사용승낙을 받아서 건축인허가를 받아야 한다는 의미입니다.
건축인허가에 대해서 잘 모르는 분들이라면 일단은 실제 지적도상 도로가 건축인허가가 날 만큼의 충분한 넓이로 확보 되어져 있지 않다면 이유불문 피하고 봐야 합니다.

그렇다면 허가가 가능한 경우는 어떤 경우일까요?
건축법에는 다음과 같은 예외 사항을 두고 있습니다.
② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(이하 “지구단위계획구역”이라 한다) 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 아니한다. 

쉽게 말해서, 창녕군으로 말하자면, 도천면, 장마면, 유어면 등 면단위 이하 지역의 경우에는 앞서 말씀 드린 건축법 44조 도로 확보의 기준을 적용하지 않는다는 것입니다.
즉 인허가 담당자가 봤을 때 진출입에 문제가 없다면 인허가를 내 줄 수도 있다는 것이죠.

단, 조건부 허가를 내 준다고 할 가능성이 높습니다.
왜냐하면 남의 땅을 지나가야 하니 분쟁의 소지가 발생 할 수가 있기 때문입니다.

사실상 도로문제 해결하고 허가 받으러 오라는 것과 다름이 없을 수도 있는 것입니다.

허가도 원만히 받고 진입도로 일부의 주인도 사람이 좋아서 집을 짓는데 아무 문제가 없었더라도 그걸로 끝이 아닐 수도 있습니다.
토지주인이 바뀌기라도 해서 진입로에 말뚝이라도 박아 버리면 해결이 쉽지가 않게 됩니다.
즉 정식적인 도로폭을 확보 하지 않은 상태로 지은 집이기에 토지 주인이 자기땅 찾겠다고 하면 큰 낭패를 볼 수도 있다는 것입니다.

이런 곳에 굳이 집을 짓겠다고 한다면 아무리 현황도로 일부의 주인이 별다른 이의제기를 하지 않는다 하여도 어느 정도 정당한 댓가를 지불하고 토지사용승낙을 받아 놓는 것이 향후 분쟁을 막는 방법이기도 합니다.

결론적으로 말씀 드리자면 한적한 시골에 차도 무난히 진입되는 포장로도 있고 토지지목도 ‘대’로 되어져 있다고 해서 무조건 집지을 수 있는 토지는 아니라는 것을 꼭 알아 두셨으면 합니다.

 

 

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