임차권등기명령 신청방법 절차 한번에 해결하기, 각종 주의 사항 살펴보기

이번 포스팅에서는 임차권등기명령 신청방법 및 절차 등과 그와 관련된 전반적인 주의사항 등을 살펴 보도록 하겠습니다.

 

계약만료로 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 부득이하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우 어떤 점을 주의해야 할까요?
계약만료로 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 부득이하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우 어떤 점을 주의해야 할까요?

바로 주택임대차보호법에 따른 대항력을 잃지 않도록 주의가 필요 합니다.
대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

다음과 같은 방법 등 으로 기존 임대주택의 대항력을 유지하는 방법을 취해야 합니다.

(1) 임차권등기명령
관할 법원에 임차권등기명령신청을 하여 등기부상에 완전히 임차권등기명령이 기재가 된 것을 확인하고 이사를 가는 것입니다.

(1) 가족중 일부만 전출
이사 일정 등이 맞질 않아서 부득이 임차권등기명령전에 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 해야 하는 경우에는 아래 대법원 판례를 참고하여서 대항력을 상실하지 않도록 주의 하시기 바랍니다.

대법원 판례 일부를 읽어 보겠습니다.

[대법원 1996.1.26. 선고95다 30338판결]
주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야 하는 경우라면 기존의 대항력을 잃지 않도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.

 

이제 본격적으로 임차권등기명령신청방법에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 임차권등기명령 신청방법 절차 - 임차권등기명령 신청서는 어떻게 작성해야 하나요?

임차권등기명령신청서 작성방법은 크게 어렵지 않습니다.
계약내용과 전입신고 확정일자 날짜 등을 정확히 확인 할 수가 있다면 작성하는데 큰 어려움은 없으실 겁니다.

먼저 대한민국법원 전자민원센타 홈페이지에서 임차권등기명령신청서 양식을 검색 합니다.
https://help.scourt.go.kr/nm/main/index.html

신청서양식과 기재사례가 있는 문서등을 받아 보실 수가 있는데요.
신청서는 다음과 같이 작성을 합니다.

(1) 임차인, 임대인의 인적사항을 계약서를 보시고 작성을 합니다.
(2) 신청취지는 특별한 경우가 아니라면 기존에 기재가 되어져 있는 데로두셔도 됩니다.
(3) 다음으로 임대차계약일자, 보증금액, 전입신고일자, 이사한 날짜, 확정일자를 기재 합니다.
(4) 신청이유에는 언제 임대차계약을 체결하여 얼마나 점유하고 살았고 계약해지는 언제 되었는데 보증금을 안돌려줘서 임차권 등기명령을 진행하게 되었다는 내용을 간략히 기재 합니다.

(5) 첨부서류는 임대차건물의 등기부, 임차인의 주민등록등록등본, 임대차계약서사본, 부동산목록 등은 필수 첨부서류에 해당 합니다.
아울러 임대차계약해지 입증서류 등을 첨부하면 됩니다.

참고로 임대차계약이 된 건물의 주소지 관할법원 민원실에 한번더 문의하셔서 첨부서류를 확인해 보는 것도 좋습니다.

2. 임차권등기명령 신청방법 절차 - 부동산목록 어떻게 작성해야 하나요?

 

 

첨부서류 중 그리 어렵지 않음에도 불구하고 잘 몰라서 작성하기 어려워 하는 부동산목록 입니다.

임차권 등기명령 신청시 보통은 다음과 같은 서류가 필요 합니다.
(1) 신청서(대법원 홈페이지에서 양식 다운로드 가능)
(2) 계약서사본(전입신고 되어 있어야 하고 확정일자도 받아져 있어야 합니다.)
(3) 주민등록등본 또는 초본(세입자 본인것)
(4) 임대차 목적물 등기부등본
(5) 부동산목록 6부
(6) 경우에 따라서 도면이 필요함

다른 서류들은 준비하는데 크게 어려워 하시지 않는데 많이들 어려워 하시는 것이 바로 부동산 목록작성 입니다.
크게 어렵지 않습니다.

임차한 주택 등기부등본 표제부를 살펴서 순서대로 정리해서 적으시면 됩니다.
등기부 등본 하나를 예시로 들어 보겠습니다.

[부동산목록]
부동산 표시
1동 건물의 표시
경상남도 창녕군 00리 00
[도로명주소] 경상남도 창녕군  00읍  00길 6
철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 9층 공동주택
1층 아파트(물탱크실 계단 이브이이브이실)50.09㎡
2층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
3층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
4층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
5층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
6층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
7층 아파트(2세대) 191.6㎡ 
8층 아파트(2세대) 191.6㎡
9층 아파트(2세대) 191.6㎡

전유부분 건물의 표시
건물번호 : 제7층 702호
건물내역 : 철근콘크리트구조 76.8538㎡

대지권의 표시
대지권의 목적인 토지의 표시
경상남도 창녕군 00읍 00리 000-0  대 796㎡
대지권의 종류 : 소유권
대지권의 비율 : 796분의 49.75 

보기와 같이 등기부상 건물의 주소 면적 위치 대지권등을 표시해둔 표제부 내용을 그대로 정리해서 옮겨 적으면 부동산목록이 되는 것이니 크게 어렵게 생각하지 않으셔도 됩니다.

 

3. 임차권등기명령 신청방법 절차 - 임차권등기명령 신청 후 바로 이사를 가도 되나요?

 

임차권 등기명령 신청 후 바로 이사를 가도 괜찮은 걸까요?
임차권 등기명령을 신청하자마자 바로 이사를 가서는 안됩니다.
다음 내용은 “주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력”에 관하여 대한법률구조공단에서 답변한 내용 일부입니다.


주택임차권등기명령의 효력발생시기에 관하여 「임차권등기명령절차에관한규칙」 제4조에서 “임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있으므로 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안 되고, 그 이전에 반드시 주택임차권등기가 경료 된 사실을 확인하여야 할 것입니다.

쉽게 말해서 임차한 주택의 등기부를 확인해 보시면 그림과 같이 등기부의 ‘을구’에 임차권 등기명령이 기재되어져 있음을 확인하고 이사를 가는 것이 안전 합니다.

임차권등기명령을 신청하고 서류상 특별한 문제가 없다면 3~4주 정도가 되면 등기부에 기재가 될 것입니다.
따라서 임차권등기명령신청 후 넉넉히 한달 정도의 여유를 두시고 이사일정을 잡으시기 바랍니다.

 

4. 임차권등기명령 말소시 임차인이 각별히 주의해야 할 사항, 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주겠다고 하면서 말소를 요구할 경우...

임차권등기명령이 되어 진 임대주택에 대하여 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 하면서 임차권등기명령의 말소를 요구할 경우 어떻게 대처해야 할까요?

집주인이 이렇게 말을 알 수도 있습니다.
새로운 세입자가 들어올 예정인데 임차권 등기명령 때문에 못 들어 온다.
임차권등기명령을 말소시켜주면 새로운 세입자에게 보증금을 받아서 주겠다고 하는 경우도 많을 듯 합니다.

이유여하 불문하고 일단은 보증금을 반환 해 주면 임차권 등기명령을 말소해 주겠다고 하시면 됩니다.
임차인이 임차권등기명령까지 했다는 것은 집주인이 이미 여러 번 약속을 어겼던 경우가 많았을 테니까요.

보증금 반환의무가 우선임을 대법원판례에서 다음과 같이 확인시켜 주고 있습니다.
그 내용 일부를 읽어 보겠습니다.

[대법원 2005. 6. 9., 선고, 2005다4529, 판결]
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

따라서 보증금 반환이 됨을 먼저 확인하고 이후 임차권등기명령 말소절차를 이행 하시면 됩니다.

혹여 집주인이 임차권등기명령말소가 안될 것을 불안해 하는 경우라면 법무사를 불러 놓고 보증금반환과 동시에 말소관련 서류를 법무사에게 전달하는 방법도 괜찮을 것이라 생각 합니다.
단 법무사 비용과 말소 비용은 임대인측이 부담하는 것으로 하면 될 것 이구요. 

 

5. 임대차기간이 종료되지 않았는데 임차권 등기명령을 할 수가 있나요?

임대차계약이 종료되지 않은 상태에서는 임차권등기명령을 할 수는 없습니다.

임차권등기명령은 임대차계약이 기간만료 합의 해지 등으로 종료된 후 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령 절차에 관한 규칙에 따라 임차권등기명령신청서에는 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임, 신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실 등을 기재하도록 하고 있습니다.

그런데 계약기간 중 합의에 의한 임대차 계약이 해지가 된 경우가 아니라 기간만료에 따른 계약해지의 경우 주의해야 할 사항은 주택임대차보호법에 따라 임차인의 경우 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약해지의 의사를 통보해야 하며 그렇지 않을 경우에는 묵시적 계약 갱신이 되어 버린 다는 것입니다.

묵시적 갱신이 된 경우라 해도 임차인은 계약해지를 할 수는 있으나 임대인이 계약해지의 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.
따라서 시기를 놓치지 않고 명확하게 계약해지의 의사를 밝히는 것이 중요 합니다.

다시 한 번 정리해 드립니다.

(2) 정해진 기간 내에 상호 계약해지통보를 통한 만기계약해지 
(3) 묵시적 갱신이 된 경우 임대인이 계약해지의 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 후 계약해지
(1) 상호 합의에 의한 계약해지 등

이러한 사유 등으로 임대차계약해지가 된 경우에 임차권등기명령신청 가능 합니다.

아울러 임대차계약이 종료되었음을 명확히 입증할 수 있는 내용증명, 문자, 녹취록등의 증거자료를 준비해 둘 필요가 있습니다.

 

6. 임대차계약해지 내용증명작성 방법 및 주의사항, 내용증명양식 서식

임차권등기명령 신청전에 계약만료를 명확히 할 수 있는 증거자료를 확보해 두면 좋겠죠?

가장 확실한 방법이 바로 내용증명을 보내는 것 입니다.

 

임대차계약해지 내용증명은 보기와 같이 간략히 작성을 하면 됩니다.

(1) 제목
‘임대차 계약해지 통보 및 임차보증금 반환요청의 건’

(2) 발신인, 수신인 기재
계약서를 보고 발신인에는 임차인의 인적사항과 주소를, 수신인에는 임대인의 인적사항과 주소를 기재 합니다.

(3) 계약내용
계약내용에는 간략히 임차목적물의 소재지와 보증금/월세, 임대차기간을 기재 합니다.

(4) 내용
내용에는 임대차 계약만료 등으로 임대차 계약을 해지하고자 하니 만기일에 이사와 동시에 보증금을 반환해 달라고 간략히 기재를 하면 됩니다.

그리고 마지막으로 날짜를 기재하고 계약서사본 등을 첨부하여 보내시면 됩니다.

임대차계약해지 내용증명 서식은 특별히 정해진 것은 없습니다.
각각에 맞게 수정하여 활용하시면 됩니다.

※ 내용증명 발송시 주의 사항
내용증명 및 첨부서류 등은 각각 총 3부를 준비 합니다.
3부를 준비해야 하는 이유는 한 부는 수신인, 한 부는 발신인, 그리고 다른 한 부는 우체국에서 보관을 해야 하기 때문입니다.

이렇게 준비를 해서 밀봉하지 마시고 일단 우체국으로 갑니다.
내용증명에 우체국 도장을 받아야 하기 때문입니다.

기타 주의사항으로는 우편물 봉투에는 내용증명에 적힌 수신인과 발신인 주소가 동일하도록 작성을 해야 합니다.

참고로 인터넷 우체국에서 우체국을 직접 방문하지 않고도 내용증명을 발송할 수도 있긴 합니다만 우체국이 멀지 않다면 직접 간단히 작성해서 3부 프린트 하여 발송하는 것이 더 편할 수도 있습니다. 

 

보증금을 돌려 받지 못 한 상태에서는 이사를 가더라도 반드시 기존의 대항력을 유지해야 합니다.

따라서 앞서 언급했던 방법 중 가족중 일부만 전출을 하던지 아니면 임차권등기명령을 하여 불이익을 당하지 않도록 각별히 유념 하시기 바랍니다.

 

이상 임차권등기명령 신청방법 및 절차 등에 대해서 다루어 보았습니다.