농지임대차계약서 작성시 알아둘 점
통계청에 따르면 임차 농지 비율은 1990년 37.4%에서 꾸준히 증가해 2013년엔 50%를 돌파했고, 2017년 기준 83만3000㏊로 전체 농지의 51.4%에 이른다고 보도가 된 바가 있습니다.
농촌의 고령화와 상속농지의 증가로 인해서 농지의 임대 비율은 지속적으로 상승할 것으로 예상이 됩니다.
농지의 임차비율은 증가를 하고 있지만 이에 따른 법규정은 다소 미비한 편이긴 합니다.
농지법에 근거하여 농지임대차 계약 시 주의할 사항 몇 가지를 짚어 보도록 하겠습니다.
단, 농지임대는 질병, 징집, 5년 이상 경작을 한 60세 이상의 자경농민 1만제곱미터 이하의 상속농지 등 법에서 규정한 일정 요건을 갖추고 있는 사람만이 개인간 임대가 가능하다는 점은 반드시 염두를 해 두셔야 합니다.
1. 임대차 계약은 서면계약이 원칙
농지법에 따르자면 농지 임대차 계약은 서면계약을 원칙으로 하고 있으나 서면계약을 하지 않았다고 하여 벌칙조항 같은 것이 있는 것은 아니기 때문에 실상은 구두계약 정도로 하고 농지를 임차하는 경우도 많은 것으로 여겨 집니다.
하지만 가급적 서면계약을 통해서 임차인의 지위를 보장 받는 것을 추천 드립니다.
2. 농지임대차기간
만약 계약서를 작성하지 않았다면 농지 임차인은 법에서 규정한 다음과 같은 기간 이상의 농지 임대차 기간을 주장할 수가 있습니다.
(1) 기본 3년 이상
농지법에서 규정한 농지임대차 기간은 기본 3년 이상입니다.
그러나 3년이상이 필요한 경우도 있습니다.
따라서 다음과 같은 경우에는 5년 이상으로 합니다.
(1) 5년이상인 경우
다년생 식물이나 고정온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지의 경우에는 5년 이상 임대차를 기본으로 합니다.
1) 다년생 식물 재배지
- 목초ㆍ종묘ㆍ인삼ㆍ약초ㆍ잔디 및 조림용 묘목
- 과수ㆍ뽕나무ㆍ유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
- 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)
2) 농지의 임차인이 농작물의 재배시설로서 고정식온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지
참고로 임대인 임차인이 합의 하에 계약을 1년으로 했다면 그렇게 할 수도 있습니다.
다만 임차인이 농지법에 규정된 내용에 따라 3년 이상 또는 5년 농사를 짓겠다고 주장을 한다면 임대인은 거절할 수가 없다는 의미입니다.
3. 묵시적 계약의 갱신
계약 종료전 3개월 전까지 임대인의 계약관련 의사표시 여.부
농지법에 따르자면 “임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보게 됩니다.
따라서 묵시적 갱신이 되어버리면 추가 3년 또는 5년을 더 임대해야 하므로 농지를 임대하신 분들의 경우 본 사항을 각별히 주의 하셔야 합니다.
4. 계약서 작성시 필수 기재사항
계약서 작성시 다음과 같은 내용이 필수적으로 기재가 되어져 있어야 합니다.
(1) 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차계약 농지의 소재지 및 면적, 임대차계약 기간, 임차료 등
(2) 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것
(3) 계약증서에 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인 하였을 것
이러한 내용이 필수적으로 기재되어야 하는 이유는 농지임대차계약도 주택 임차시 전입신고 확정일자를 받는 것 과 같은 유사한 제도가 있습니다.
임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항을 할 수가 있는 보다 확실한 법적지위를 보장받기 때문입니다.
쉽게 말해서 해당 농지의 주인이 바뀌거나 경매로 넘어가더라도 임차인으로서 대항을 할 수다 있다는 것이죠.
농지임대차 계약서의 확인을 받고자 할 경우 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 계약서에 앞서 언급했던 필수적인 내용이 있는 지를 확인 한 후 농지임대차계약 확인대장에 등재를 하게 되기 때문입니다.
현재까지 농지 임대차는 주택임대차보호법처럼처럼 구체적인 법률이 마련되어 있지 않은 상황이라 농지법 에서 규정한 최소한의 설명정도 밖에는 드릴 수 없다는 점 양해 바랍니다.
아울러 2021년 부터는 임차한 농지의 경우 ‘공익직불금신청시에는 임대차 계약서 또는 이에 준하는 서류 제출이 의무화 됨에 따라 가급적 임대차 계약서는 꼭 작성하시기를 당부 드립니다.